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Ist eine Verlustverrechnung im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung zulässig?

Werden Eigenheime oder Eigentumswohnungen veräußert, die dem Eigentümer bisher als Hauptwohnsitz gedient haben, bleibt der Veräußerungserlös grundsätzlich steuerfrei.

Die Befreiung ist jedoch insofern eingeschränkt, als dass die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe des Grund und Bodens von 1.000 m² anzuwenden ist. Übersteigt die veräußerte Fläche 1.000 m², so bildet der Überhang ein selbständiges Wirtschaftsgut, auf welches die Befreiung nicht anzuwenden ist.

Diese Sichtweise führt dazu, dass der Veräußerungspreis bei einer 1.000 m² übersteigenden Liegenschaft auf zwei getrennte Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist.

Aktuelle Rechtsansicht des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Im Rahmen des Erkenntnisses RV/6100029/2018 vom 3.11.2025 beleuchtet das BFG einen Fall, im Zuge dessen eine 1.400 m² große Liegenschaft veräußert wurde.

Die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung des Verkaufspreises führte dazu, dass sich für das Wirtschaftsgut 1 (1.000 m² Grund und Boden plus Gebäude) – aufgrund hoher Errichtungskosten für das Gebäude – ein Verlust ergab, während sich für das Wirtschaftsgut 2 (400 m² reiner Grund und Boden) ein steuerpflichtiger Gewinn ergab, obgleich im Rahmen einer Gesamtbetrachtung insgesamt ein Verlust vorlag.

Strittig war hier die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung überhaupt eine Verrechnung der Verluste aus dem Verkauf des Wirtschaftsgutes 1 zulässt.

Das BFG vertritt hier die Auffassung, dass, entgegen dem Gesetzeswortlaut, die Hauptwohnsitzbefreiung auch negative Einkünfte umfasst, sodass hier eine Verlustverrechnung dem Grunde nach zulässig ist.

Begründet wird dies damit, dass eine mangelnde Verlustverrechnungsmöglichkeit im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung dazu führen würde, dass eine Hauptwohnsitzverkäuferin bzw. ein Hauptwohnsitzverkäufer, welcher einen Gesamtverlust aus dem Liegenschaftsverkauf erleidet, ansonsten im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung dadurch benachteiligt wird, dass sie bzw. er mangels Verlustverrechnung die Einkommensteuer für die nicht ausgleichsfähigen Gewinne zu entrichten hätte.

Dieses Ergebnis widerspricht nach Ansicht des BFG dem Begünstigungszweck der Hauptwohnsitzbefreiung. Da das Finanzamt gegen diese Rechtsauslegung Revision eingebracht hat, bleibt die finale Beurteilung durch das Höchstgericht jedoch noch abzuwarten.

Stand: 27. April 2026